アパート・マンション、戸建てなどの居住用賃貸の立退料の相場

建物の建て替え等を理由に、物件からの退去や立ち退きをお願いする場合、賃借人に対して補償すなわち立退料を支払う必要があります。

本記事では、アパート・マンション、戸建てなどの居住用賃貸における立退料の決定方法や立退料の相場について解説していきます。

立退料について

立退料とは、賃貸人の事情により、賃借人に対して退去を求める場合に、賃借人の被る損害を補填するために賃貸人から賃借人に対して支払われる金銭のことをいいます。

そして立退料については、借地借家法第6条、第28条に根拠があり、賃貸人が更新の拒絶または賃貸借契約の解約を申し入れる際には、正当な事由が必要であるところ、正当な事由の有無の判断において、立退料支払いの申し出がなされたか否かが判断されることになります。

立退料の計算方法について

法律上、立退料の算定方法について定めた明文規定は存在しません。

もっとも実際に行われる交渉や、過去の裁判例においては、①借家権価格をもとに算定する方法や②損害を個別に積み上げることにより算定する方法が多く用いられています。

①借家権価格をもとに算定する方法

借家権価格とは、賃借人の地位に財産的価値が認められる場合の価値のことをいい、借家権価格は、建物の底地部分の更地価格×借地権割合×借家権割合という計算式により求められます。

借地権価格を算定することにより、立退料の額を決定するこの方法は、立退料の算出を比較的容易に行うことができるというメリットが存在します。

もっとも、借地借家法の正当事由の有無を判断するにあたっては、借家権が消滅することを前提に考えるべきであるにもかかわらず、借家権の価格を立退料とすることの論理に積極性がないという点を指摘し、この方法を明示的に指定する裁判例も存在します。

②損害を個別に積み上げることにより算定する方法

この方法は、賃借人の被る損害を個別に算出して積み上げることにより、立退料の金額を算定するものであり、立退料の法的性質に照らしても、十分合理性を有する算定方法であるということができます。

実際に近年の裁判例では、損害の個別積み上げ方式により立退料の価格を決定するケースが増えています。

なお、実務上は上記いずれかの方法により算定されるケースもあれば、双方を総合考慮して算定されることもあり、算定方法を決定するにあたっては、個別具体的な事情を考慮する必要があるため、上記は一応の目安に過ぎない点には注意が必要です。

居住用賃貸の立退料の相場について

先述した②損害を個別に積み上げることにより算定する方法を採用した場合において、賃借人が被る損害としては、新たな住居を契約するにあたり必要となる新規契約金、引っ越し費用、現在の住居と引っ越し先の住居の賃料差額等が考えられます。

なお、実際の金額を算定するにあたっては個々のケースに応じた判断が必要であるものの、過去の裁判例を参照すると、賃料５万円〜１０万円程度の老朽化した賃貸住宅の立退料については１００万円〜２００万円程度と判断したものが多くなっています。

立退料に関することは弁護士法人勝浦総合法律事務所にご相談ください

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