立ち退き・明け渡し請求の流れ

賃貸人が賃借人に対して建物の明け渡しを求める立ち退き交渉には、①賃借人側に家賃滞納などの契約違反が存在し、賃貸借契約を解除する場合②賃借人側に契約違反がなく、建物賃貸人側の都合で立ち退きを求める場合の2パターンが存在します。

そして、②の場合、入居者は自身に落ち度がないにもかかわらず現在の住居を失うことになってしまいますので、賃借人が立ち退きを拒み、立ち退き交渉が難航するケースは少なくありません。

本記事では、②のケースを念頭に置き、賃借人に対して明渡しを求める場合の交渉の流れや、仮に賃借人が立ち退きを拒んだ場合における立ち退き請求の流れについて解説していきます。

立ち退き交渉と借地借家法について

日本では「借地借家法」という建物の賃貸借について規定された法律が存在し、賃借人の地位は借地借家法により保護されています。

そして賃貸人の都合により賃借人に明け渡しを求める場合、借地借家法第26条1項、第28条との抵触が問題となります。

交渉の流れについて

以下、賃貸人が賃借人に対して立ち退きを交渉する流れについて確認します。

①更新拒絶・解約申し入れを書面にて通知する

前述のように更新拒絶や解約申し入れの通知は賃貸借契約更新日の6ヶ月前に行うことが必要となります。

なおこの期間を過ぎてしまうと「法定更新」がされますので、立ち退きを交渉することができなくなってしまいます。

なお、書面の内容については法律上の明文規定は存在しませんが、立ち退きをお願いする理由や立ち退きの時期に加え、賃借人に落ち度のない立ち退き交渉となりますので、お詫びの文言等を添えることが相当です。

また、賃貸借契約更新日の6ヶ月前までに、更新拒絶・解約申し入れを行ったことを証明するために、内容証明郵便を利用して書面を送付することが望ましいといえます。

②口頭による説明を行う

賃借人の納得を得るためには、書面による通知のみならず、口頭による説明を行う必要があります。後に、言った・言わないに関するトラブルを避ける観点からは、交渉の内容はメモとして残しておくことが相当です。

また、書面による通知又は口頭による説明のいずれかの段階で、立退料に関する説明を行う必要があります。

上述のように、賃貸人が賃借人に対して立ち退きを求めるにあたっては、立ち退きを求めることにつき正当な理由が必要となりますが、立退料に関する申し出の有無やその内容は正当な理由の有無の判断において考慮されることとなります。

なお、立退料の算定に当たっては個別具体的な事情を考慮する必要があり、かつ専門的な判断が必要になりますので、賃借人に立退料を提示する前に弁護士などの専門家に相談することを検討されても良いでしょう。

交渉が決裂した場合

①訴訟手続きを利用した建物明渡し請求

仮に、賃借人との交渉が決裂した場合、訴訟により立ち退きを求めることが必要となり、訴訟では、賃貸人が立ち退きを求めることにつき「正当な理由」が認められるかが最も大きな争点となります。

そして、「正当な理由」の有無の判断にあたっては、① 賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情②建物の賃貸借に関する従前の経過③建物の利用状況④建物の現況⑤建物の賃貸人が建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出といった要因が総合的に考慮されます。

特に、①賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情はもっとも重視される要因であり、賃貸人側の事情としては、老朽化に伴う建物建て替えの必要性などが挙げられ、賃借人が建物の使用を必要とする事情としては、当該物件が長期間生活の基盤となっており、移住することが困難であるといった事情が挙げられます。

立ち退きに関することは弁護士法人勝浦総合法律事務所にご相談ください

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